宝能地产称5年内将要开发40个购物中心

宝能地产近日宣布将大举进军商业地产。

9月3日,总部位于深圳的宝能集团高调宣布加入“综合体扩张混战”,未来5年内将打造40个创新型购物中心,希望借机从区域性房企蜕变为全国大型的综合体开发商。

自从2010年住宅市场限购后,房企大量涉足商业地产开发,地方政府在土地出让时也加大非住宅配建比例。虽然“满城尽是综合体”一直伴随着质疑,但相对于已被万科、保利、中海、恒大等龙头瓜分的住宅市场,商业地产不仅是新的利润增长点,还被不少第二梯队或中小型房企视为“弯道超车”的最佳机会,但这些房企准备好了吗?

宝能称要走“跨界商业”模式

“商业地产的竞争日益激烈,未来成败将是模式之争。”宝能集团副总裁吴永刚说,宝能集团从2010年就瞄准商业地产,未来将加速投入,走“跨界商业”新模式,宝能商业管理公司已正式成立,未来5年内宝能将投入1200亿元,打造40个创新型购物中心,未来集团商业地产开发比例将调整至接近50%。

何谓跨界和新型购物中心?宝能商业管理公司总经理张春昊称,在宝能购物中心里,除传统的购物、餐饮、娱乐功能外,还将融合海洋馆、演艺中心、养生保健、各类高端科技的体验等,宝能新型购物中心将全部统一经营,长期自持。

业内人士称,近年来在商业地产开发热潮中,不少企业都提出过各种计划,如宝龙、红星美凯龙等,虽然扩张计划颇受质疑,但企业凭此知名度大增,在三四线城市频频成功拿地,商业建设暂缓,先销售住宅回流现金流,不排除宝能也将走此模式。

集团出钱,高薪挖团队

但宝龙高层否认了上述说法。“定了目标就一定会做到。”吴永刚说,截至2013年9月,宝能已进入深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林等28个城市,旗下已有15个购物中心在建,其中还包括一些超高层写字楼物业,总开工面积达1000万平米,总投资超过500亿元。

记者了解到,宝能目前仅有两个购物中心开业运营,都位于深圳,为深圳南山ALLCITY、深圳龙岗ALLCITY,北京项目还处于土地接触中,宝能有意在顺义拿地修建宝能广场。

据悉,宝能操作商业地产的资金大头来自宝能集团,并以高薪挖角万达等成熟商业运营人才组建团队,架构上也模仿万达,招商由集团统一负责,配备两名正副总经理,其下是负责各业态的招商总监。

“任何一个商业地产项目都无法靠租金维持,一定会有一些销售比例。”张春昊说,宝能商业的核心购物中心全部自持,但其余配建部分会销售回款。此外,在项目开发前期,宝能发展商业所需资金大部分还是来自宝能集团的支持。

资金、运营压力巨大

张春昊称,宝能将偏向体验式商业,包括餐饮娱乐、海洋馆、演艺大厅、生态农场、高端养生会所等多种形式,这些在自持购物中心的占比将达到70%以上。

“五年建40个购物中心,一年要有8个商业项目在建,这对公司现金流和招商、管理能力要求都极高。”据曾为万达集团(廊坊万达广场(小区网 论坛))服务过的商业管理公司高管介绍,2012年万达也就开业了17个万达广场和1个万达中心。“一个购物中心光电费的成本一年就要支出3000万元以上,到时候拿什么养?”上述业内人士说,零售业越来越难做是行业大趋势,何况宝能还要加大体验式业态的自持,成本将更大。

据悉,成立于1992年的宝能集团旗下共有四大核心业务,具体为综合物业开发、现代物流、文化旅游和金融,集团旗下还有两个上市公司,控股上海A股上市的宝诚股份,同时是深交所上市的深振业第二大股东。“集团旗下已有上市公司,并不需要上市或做REITS(房地产信托)。”上述宝能高层表示,商业地产是宝能最重要的产品线,公司希望成为领军的综合体开发商。

■观察

综合体成房企拿地“利器”

“中国到2025年会有7000家购物中心建成开业。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说,一方面购物中心逐步成为中国各级城市商业的主要代表;另一方面,开发商积极以开发综合体的方式获取土地收益。

鸿坤地产相关负责人则表示,公司近期正在西红门尝试大型商业项目开发,要求增加写字楼、商场、酒店等开发经验,鸿坤在香河的罗纳河谷项目中也尝试了综合小镇的开发模式。

“一切都是为了拿地。”北京一家房企的设计部门负责人说,公司拿地部门在三四线城市寻找拿地机会,发现地方政府优先考虑有写字楼、商场开发经验的房企,认为这样显得“档次高”,如果公司只有住宅项目开发经验,无法拿到大规模的、有政策优惠性的地块,反馈后,总部要求设计部门迅速学习商业地产设计。

值得一提的是,由于配合当地政府的新区开发建设,在三四线城市新区操作综合体的房企往往能够以底价拿地,大房企如万达、绿地,中小房企如宝能等,都以该模式取地。“整个零售业面临着各方面的经营压力,未来的土地投资比资产投资的安全性要高,收益空间更大,这是中国绝大部分的商业地产开发商追逐的最大目标。”郭增利说。